Die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich ist seit 2025 ein zentrales Thema für alle, die den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie planen. Sie betrifft nicht nur klassische Kaufverträge, sondern auch Schenkungen, Erbschaften und Übertragungen innerhalb des Familienverbandes.
Da die Grunderwerbsteuer zu den wichtigsten Nebenkosten beim Erwerb zählt, lohnt es sich, die aktuellen Regelungen im Detail zu kennen. Dieser Artikel zeigt, wann eine Befreiung greifen kann, welche Nachweise erforderlich sind und wie sich Käufer und Erben dadurch erhebliche Kosten sparen können.
Erwerb und Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich
Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie löst in den meisten Fällen eine Steuerschuld aus. Die Höhe hängt vom Kaufpreis oder vom Grundstückswert ab. Bei unentgeltlicher Übertragung, etwa durch Schenkung oder Erbschaft, spielt der Grundstückswert eine entscheidende Rolle.
Mit der Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich wurde eine Möglichkeit geschaffen, Käufer zu entlasten, die ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen können. Besonders beim Erwerb eines Eigenheims innerhalb des Familienverbandes oder bei unentgeltlicher Übertragung profitieren Erwerber von Erleichterungen. Hier ist die Abgabenerklärung des Erwerbers entscheidend, die mit allen notwendigen Nachweisen belegt werden muss.
Gebührenbefreiung beim Erwerb von Grundstücken
Die Gebührenbefreiung beim Erwerb greift vor allem dann, wenn ein Hauptwohnsitz begründet wird. Innerhalb von drei Monaten ab Übergabe muss der Nachweis erfolgen, dass die Immobilie zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient. Ab Übergabe bzw. mit Eintragung im Grundbuch beginnt die Frist.
Auch bei vererbten oder geschenkten Liegenschaften kann die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich relevant sein. Erfolgt die Übertragung innerhalb des Familienverbandes, so ist sie häufig begünstigt. Hierfür muss jedoch eindeutig dokumentiert werden, dass der Erwerbsvorgang unentgeltlich ist.
Grundstückswert als Bemessungsgrundlage
Der Grundstückswert ist die maßgebliche Bemessungsgrundlage, wenn kein Kaufpreis vorliegt. Er ergibt sich aus Marktwert, Einheitswert und allfälligen Faktoren wie einer Sanierung. Käufer sollten dringend prüfen, welcher Wert angesetzt wird, da die Steuerhöhe unmittelbar davon abhängt.
Die Grunderwerbsteuer wird üblicherweise mit einem Steuersatz von 3,5 Prozent berechnet. Innerhalb des Familienverbandes kann ein Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro berücksichtigt werden. Beträgt die Grunderwerbsteuer mehr als diese Grenze, greift der Stufentarif, der die Steuerlast gestaffelt an den Wert des Grundstücks anpasst.
Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich: Steuerschuld und Fristen
Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich mit Abschluss des Erwerbsvorgangs. Käufer oder Erwerber sind verpflichtet, ihre Abgabenerklärung fristgerecht einzureichen. Innerhalb von fünf Jahren nach der Grundbucheintragung kann die Behörde Nachprüfungen anordnen.
Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel binnen drei Monaten ab Übergabe an. Wird diese Frist versäumt, entstehen Säumniszuschläge. Besonders bei unentgeltlicher Übertragung innerhalb des Familienverbandes ist es wichtig, die Nachweise vollständig vorzulegen, um eine Befreiung anerkannt zu bekommen.
Einheitswert und Besonderheiten
Der Einheitswert spielt eine große Rolle bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. In diesem Bereich ist der Einheitswert meist deutlich geringer als der Verkehrswert, was die Steuerlast reduziert.
Die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich gilt auch hier, wenn die Übertragung unentgeltlich erfolgt oder die Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses geplant ist. Käufer oder Erben müssen jedoch nachweisen, dass die Übertragung begünstigt ist und den Kriterien entspricht.
Eigentumserwerb innerhalb des Familienverbandes
Der Eigentumserwerb innerhalb des Familienverbandes bietet erhebliche Vorteile. Ehepartner und Kinder profitieren von Freibeträgen und erleichterten Regelungen. Erfolgt die Übertragung unentgeltlich oder teilentgeltlich, so kann eine Gebührenbefreiung greifen.
Ein Erwerbsvorgang ist in diesem Fall oft begünstigt, wenn er der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient. Wichtig ist, dass innerhalb von 5 Jahren nach der Grundbucheintragung der Hauptwohnsitz nachweislich genutzt wird.
Stufentarif und Freibetrag
Der Stufentarif wurde eingeführt, um die Steuerlast an den Wert des Grundstücks anzupassen. Bis zu einer Höhe von 900.000 Euro gilt ein Freibetrag. Erst darüber hinaus erhöht sich der Steuersatz schrittweise.
Die Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert. Käufer sollten genau prüfen, ob ihre Situation unter den Freibetrag fällt. Besonders bei Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte ist es sinnvoll, die Steuerfolgen vorab zu berechnen.
Entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich
Ob ein Erwerb entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich erfolgt, entscheidet über die Höhe der Steuer. Entgeltlich bedeutet, dass ein Kaufpreis bezahlt wird. Unentgeltlich umfasst Schenkungen und Erbschaften. Teilentgeltlich ist gegeben, wenn ein Teil des Grundstücks bezahlt und der andere Teil geschenkt wird.
Die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich ist vor allem bei unentgeltlicher Übertragung innerhalb des Familienverbandes vorgesehen. Hier muss jedoch durch Nachweis belegt werden, dass der Erwerb tatsächlich unentgeltlich erfolgt ist.
Immobilienkauf, Nebenkosten und Gebührenbefreiung
Der Kauf einer Immobilie ist nicht nur mit dem Kaufpreis verbunden, sondern auch mit Nebenkosten wie Notarhonoraren, Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren. Die Befreiung von diesen Gebühren ist ein wichtiger Bestandteil der aktuellen Regelungen, die seit 2025 gelten.
Die Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf soll Käufern den Erwerb erleichtern und das dringend benötigte Eigenheim erschwinglicher machen. Immobilienkäufe sind dadurch finanziell besser planbar, da neben dem Kaufpreis weniger Nebenkosten anfallen.
Fazit: Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich
Die Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich ist seit 2025 eine entscheidende Erleichterung für Käufer, Erben und Schenkungsempfänger. Sie betrifft sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Übertragungen und schafft finanzielle Entlastung in einem Bereich, in dem die Nebenkosten sonst erheblich sind.
Wer beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks die Voraussetzungen erfüllt, kann von Freibeträgen, Stufentarifen und einer Gebührenbefreiung profitieren. Wichtig bleibt jedoch, alle Fristen einzuhalten und die erforderlichen Nachweise rechtzeitig vorzulegen.
FAQs: Befreiung von Grunderwerbsteuer in Österreich – Wir antworten auf Ihre Fragen
Wer ist in Österreich von der Grundsteuer befreit?
- Ehepartner oder Kinder bei bestimmten Übertragungen innerhalb des Familienverbandes
- Land- und forstwirtschaftliche Betriebe bei begünstigten Übergaben
- Personen, die eine Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses erwerben
- Erwerber, die von einem Freibetrag profitieren können
Wann ist man Grunderwerbsteuer befreit?
| Situation | Erklärung |
|---|---|
| Erwerb innerhalb des Familienverbandes | Bei Schenkung oder Erbschaft können Freibeträge und Begünstigungen gelten |
| Nutzung als Hauptwohnsitz | Wenn die Immobilie innerhalb von drei Monaten ab Übergabe als Hauptwohnsitz genutzt wird |
| Unentgeltlicher Erwerb | Bei Übertragung ohne Kaufpreis kann eine Befreiung greifen |
| Landwirtschaftliche Flächen | Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke genießen oft Sonderregelungen |
In welchen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Keine Grunderwerbsteuer muss gezahlt werden, wenn eine Übertragung unentgeltlich innerhalb des Familienverbandes erfolgt und die Nutzung eindeutig der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient. Auch bei bestimmten Freibeträgen, die seit 2025 erweitert wurden, entfällt die Steuerlast vollständig. Käufer, die nachweisen können, dass die Übertragung begünstigt ist, profitieren von dieser vollständigen Befreiung.
